هل وفاة المستأجر يفسخ عقد الايجار القديم؟.تعديلات الإيجار القديم..فيديو

مصر تفتح الملف الشائك.. متى ينتهي "صداع" الإيجارات القديمة؟

موعـد إلغاء عقود الإيجار القديم نهائيًا.. حالة واحدة فقط

 تعــديلات الإيجــار القــديم:

 200 جنيه للشقة.. و300 جنيه للمحال التجارية 

هـل وفـاة المستأجر الأجنبى يفسـخ عقــد الايجــار القـديم؟

 .. خبـراء يجيبــون ..

مصر تفتح الملف الشائك

.. متى ينتهي "صداع" الإيجارات القديمة؟

قررت الحكومة المصرية، مؤخرًا، اقتحام العديد من الملفات الموروثة والشائكة والتعامل معها وفقًا للمتغيرات المجتمعية، للوصول إلى حلول جذرية بشأنها، ومن ذلك ما يتعلق بملف الإيجارات القديمة. 

واستقر مجلس الوزراء، في اجتماعه الأخير على عقد اجتماعات مع عدد من اللجان البرلمانية، للوصول إلى صيغة قانونية تعيد التوازن بين المالك والمستأجر، وتتضمن حلا للمشكلة، مع إتاحة فترة انتقالية للمستأجرين لتوفيق أوضاعهم، ومراعاة الشرائح الاجتماعية الأكثر احتياجا في القانون. 

 ويمثل ملف الإيجارات القديمة "صداعا لفئة كبيرة من الملاك والمستأجرين في مصر، ولابد من وضع نهاية له بما يتناسب مع ظروف المجتمع المصري"، وفقًا لحديث الحسين حسان، رئيس اتحاد مؤسسات إفريقيا للعشوائيات وخبير التنمية المستدامة والمناطق العشوائية، مع موقع "سكاي نيوز عربية". 

  ... 3 مليــون عقــار ... 

 وتابع حسان أنّ "إجمالي عقارات الإيجار القديم يبلغ 3 مليون عقار، و88٪ من هذه العقارات متخذة بشكل سكني والآخرين تجاري، وجزء كبير منها لا تصلح للسكن بسبب المدد العمرية التي طالت بها ولابد من إزالتها". 

 وأكد أن "القانون الجديد وضع لضبط العلاقة بين المالك والمستأجر فيما يخص هذا الملف، وحسم خلافات ظلّت لعشرات السنوات بين الطرفين، حيث أنّ القانون عمل على سد الفراغ التشريعي بعد توارث أكثر من 13 قانونا منذ عقود طويلة تقوم بحثّ الملاك على تخفيض القيمة الإيجارية".

 مُلاك ولكن فقراء وأضاف خبير التنمية المستدامة أنّ: "أروقة المحاكم مليئة بالقضايا الخاصة بالإيجارات القديمة، وهناك ضغط على القضاء المصري بشكل كبير في مثل هذه القضايا، وهناك ظلم بيّن حيث أنّ هناك مستأجرين يمكثون في وحدات سكنية بالجنيهات، والملاك يتسولون ولا يجدون قوت يومهم ولديهم شقق سكنية ذات قيمة إيجارية بآلاف الجنيهات شهريا".

... على ماذا ينص القانون الجديد؟ ...

وينصّ القانون الجديد المنتظر خروجه للنور خلال الفترة المقبلة على إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية خلال مدة لا تتجاوز 5 سنوات من تاريخ العمل بالقانون، بجانب أن المادة الثالثة جاء فيها تحديد القيمة الإيجارية خمسة أمثال القيمة القانونية السارية، وتزداد سنويًا وبصفة دورية بنسبة 15٪ بغرض تحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية.

وحول ما سيحدث بعد 5 سنوات من تطبيق القانون، فإن المالك أو المؤجر يكون له الحق في اليوم التالي من انتهاء هذه المدة، ومع امتناع المستأجر عن ذلك، أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار بطرده، دون الإخلاء بالحق في التعويض إذا كان له مقتضي.

... حــالات إلغــاء عقـود الإيجـار القــديم ...

 تعديلات القانون تنص على إلغاء عقود الإيجار القديم للكيانات الاعتبارية فقط، وللأغراض غير السكنية.

وينص على وضع مهلة لتلك الكيانات هي 5 سنوات، تحسب بعد صدور القانون، على أن يكون الإيجار في العام الأول من المهلة زيادة قيمة الإيجار الحالي 5 أضعاف، ثم يتم رفع الإيجار بقيمة 15%، كل عام حتى نهاية المدة، ويتم بعدها فسخ وإلغاء العقد.

وأكد أنه بعد انتهاء المهلة المحددة، وهي 5 سنوات، سيكون على المستأجر تسليم العقار لصاحبه، ولن يتم العمل بقانون الإيجار القديم.

** حالات يحق فيها فسخ العقد للوحدات السكنية **

وحد القانون بعض الوحدات التي يحق للصاحب العقار فسخ عقد الإيجار القديم، كالآتي:

- أن يقوم المستأجر بإخلاء الوحدة وغلقها لمدة تتجاوز الـ 3 سنوات لغير غرض السفر.

- مرور 3 سنوات على استخراج ترخيص بناء باسم المستأجر أو زوجته أو أولاده.

- تحويل العقار إلى غرض تجاري أو إداري، عكس ما ينص عليه عقد الإيجار القديم.

- استفادة المستأجر من الحصول على مسكن من برامج الإسكان التي تقدمها الدولة.

... تعديلات الإيجار القديم: 200 جنيه للشقة.. و300 جنيه للمحال التجارية ...

تسعى الدولة المصرية لحل أزمة قانون الإيجار القديم الذي يهم ملايين المصريين في كافة أنحاء البلاد، وهناك تعديل في قانون الإيجار القديم في مجلس النواب المصري، حيث نصت بعض التعديلات التي شملها القانون على تحديد زيادة تدريجية في قيمة الإيجار الشهري تعديلات الإيجار القديم: 200 جنيه للشقة.. و300 جنيه للمحال التجارية ..

تسعى الدولة المصرية لحل أزمة قانون الإيجار القديم الذي يهم ملايين المصريين في كافة أنحاء البلاد، 

وهناك تعديل في قانون الإيجار القديم في مجلس النواب المصري، حيث نصت بعض التعديلات التي شملها القانون على تحديد زيادة تدريجية في قيمة الإيجار الشهري. 

إيجار الشقق القديمة 200 جنيه كحد أدنى حيث يسعى القانون لحل مشكلة الإيجار القديم التي كان يعاني منها مالكو المنشآت التي تستأجر بنظام الإيجار القديم. حيث سيتم تحديد زيادة تدريجية في قيمة الإيجار الشهري بنسبة 10%، تستمر على مدار 7 سنوات. 

وتشمل التعديلات الجديدة في قانون الإيجار القديم، وضع حد أدنى للأجر 200 جنيه، وذلك للوحدات السكنية، كما نص أيضا على 300 جنيه للوحدات الإدارية.

... قواعــد فسـخ عقــد الإيجــار القــديم ...

تبعًا لما تم وضعه من بنود في قانون الإيجار القديم، تم إضافة ثمانية شروط لفسخ العقد، والتي من بينها ما يأتي:

هدم العقار أو قابليته للسقوط.

سوء حالة العقار واحتمالية حدوث خطر للمستأجرين.

التنازل عن العقار لأحد الأقارب مع عدم علم المالك.

تأجير العقار من الباطن أو دون موافقة المالك.

استعمال العقار في أغراض غير شرعية.

استعمال العقار في غرض غير الذي تم الاتفاق عليه في العقد دون إذن المالك.

سوء استعمال العقار مما يضر بالصحة العامة.

رفض دفع الإيجار تبعًا لما تم تحديده من قيمة داخل العقد.

أصدرت دائرة الإيجارات – بمحكمة النقض – حكما في غاية الأهمية لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر الأجنبي، رسخت فيه لعدة مبادئ بشأن "امتداد عقد الإيجار"، قالت فيه: "ثبوت وفاة المستأجر الأصلي - الأجنبي الجنسية - للعين محل النزاع، يكون أثره انتهاء عقد الإيجار بقوة القانون، والتراخي في رفع دعوى الإخلاء رغم العلم بقيام موجبها أو قبض الأجرة لا يعد دليلاً على التنازل الضمني عن طلب إنهاء العقد". 

امتــداد عقـــد الإيجـــار القـــديم

 للحفيد وزوجة أبن المستأجر الاصلى بشــرط

عقد الإيجار القديم محدد للأسرة وفقا لأحكام المحكمة الدستورية

 ... وللأبـن وحــتى الحــفيد يقيــم ...

 صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 766 لسنة 74 قضائية، برئاسة المستشار نبيل عثمان، وعضوية المستشارين عطية زايد، ومحمد مأمون، ومصطفى عبد الرحمن، وطارق زهران.

 الوقائع.. نزاع بين ورثة مستأجر أجنبي والمؤجر حول امتداد عقد الإيجار

 الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن الطاعنين أقاما على المطعون ضدهم من الأول حتى الثالثة الدعوى رقم 1094 لسنة 2000 إيجارات أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإنهاء عقد الإيجار المؤرخ 18 يونيو 1966 والتسليم، وبيانا لذلك يقولان: إنه بموجب عقد الإيجار سالف الذكر استأجر مورث المطعون ضدهم الأجنبي الجنسية – إحدى الدول العربية – من مورثهم عين التداعى بغرض سكنى، وإذ توفى المستأجر الأصلى وانقضى عقد الإيجار بوفاته عملاَ بالمادة 17 من القانون 136 لسنة 1981 فقد أقاما الدعوى.  

 محكمتا أول وثانى درجة تقضيان بامتداد العقد للورثة بعد وفاة المستأجر

 في تلك الأثناء – ندبت المحكمة خبيرا للدعوى وبعد أن أودع الخبير تقريره، تدخلت المطعون ضدها الأخيرة في الدعوى بطل بالحكم بثبوت الامتداد القانوني للعلاقة الإيجارية لها ولباقى المطعون ضدهم على سند من أنها زوجة المستأجر الأصلى وتقيم بعين النزاع مع باقى ورثته، فحكمت المحكمة في الدعوى الأصلية برفضها، وفى الدعوى الفرعية بامتداد عقد الإيجار للمطعون ضدهما الثانى والأخيرة، ثم استأنف الطاعنان هذا الحكم بالاستئناف رقم 3346 لسنة 7 قضائية القاهرة، وبتاريخ 28 يناير 2004 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، وطعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض.  

المؤجر يطعن أمام النقض لإلغاء الحكم لهذا السبب

 مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت أن ما ينعى به الطاعنان على الحكم المطعون فيه بسببي الطعن الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال، وفى بيان ذلك يقولان: إن عقد إيجار العين محل النزاع انتهى بوفاة المستأجر الأصلي – مورث المطعون ضدهم – باعتباره أجنبي الجنسية، وأن أياَ من المطعون ضدهم لا يحمل الجنسية المصرية عملاَ بالمادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981، بما يتعين معه إجابتهما إلى طلبهما بإنهاء عقد الإيجار، غير أن الحكم المطعون فيه قضى برفض دعواهم وبامتداد العقد للمطعون ضدهما الثاني والرابعة على مجرد مرور فترة من الزمن بين وفاة المستأجر وإقامة الدعوى وعدم نفيهما التأخر في سداد الأجرة بما يعيبه ويستوجب نقضه.  

 نص المادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981

 المحكمة في حيثيات الحكم قالت إن هذا النعى في محله، ذلك أنه من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن النص في المادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أن: "تنتهى بقوة القانون عقود التأجير لغير المصريين بانتهاء المدة المحددة قانوناَ لإقامتهم بالبلاد، وبالنسبة للأماكن التي يستأجرها غير المصريين في تاريخ العمل بأحكام هذا القانون يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاءها إذا ما انتهت إقامة المستأجر غير المصرى في البلاد،...، ومع ذلك يستمر عقد الإيجار بقوة القانون في جميع الأحوال لصالح الزوجة المصرية ولأولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ما لم يثبت مغادرتهم البلاد نهائياَ".

وبحسب "المحكمة": يدل على أن المشرع قد اتجه في القانون رقم 136 لسنة 1981 إلى وضع تنظيم قانونى في شأن انتهاء عقود التأجير المبرمة لصالح غير المصريين، بحيث لا يبيح للمستأجر الأجنبي الاستفادة من أحكام الامتداد المقررة وفقا لتشريعات إيجار الأماكن إلا للمدة المحددة قانوناَ لإقامته بالبلاد أيا كان سبب إنهائها، سواء أكان بمضى المدة التي منحتها له السلطات المختصة، أم كان لمغادرة البلاد نهائياَ قبل انقضائها أو بإلغائها قبل انتهاء مدته، أو كان ذلك لوفاته بحسبان أنه يترتب على واقعة الوفاة حتما أن تنتهى قانوناَ المدة المحددة لإقامته بالبلاد، فواقعة الوفاة شأنها في ذلك شأن سائر أسباب انتهاء مدة إقامة الأجنبي ترتب انتهاء عقد ايجار المستأجر الأجنبى عملاَ بنص المادة 17 السالف ذكرها، ويقتصر استمرار العقد على زوجته المصرية وأولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ولم يغادروا البلاد نهائياَ. 

 المحكمة تنصف المالك وتقضى بإخلاء الورثة للشقة

  ووفقا لـ"المحكمة":  كما أنه من المقرر أن إسقاط الحق بوصفه تعبيرا عن إرادة صاحبه في التخلي عن منفعة مقررة يحيمها القانون لا يكون إلا صراحة أو باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاَ في دلالته على حقيقة المقصود منه، وأن مجرد السكوت عن استعمال الحق في طلب الفسخ فترة من الزمن – رغم العلم بقيام موجبه – لا يعتبر نزولاَ عن الحق، إلا إذا اتخذ صاحب الحق مع سكوته موقفا لا تدع ظروف الحال شكاَ في دلالته على قصد النزول عنه عملاَ بالمادة 90 من القانون المدنى، وأن قبض الأجرة بعد انتهاء إقامة المستأجر الأصلى الأجنبي بالبلاد لا يعد دليلاَ على تنازله عن الرخصة المخولة له في طلب الإخلاء إنما هو مقابل انتفاعه بالعين المؤجرة، وانه كان لمحكمة الموضوع سلطة تقدير الظروف الملابسة لتراخى المؤجر في طلب الإخلاء كى تستخلص منها متى يكون ذلك دالا على نزوله عن حقه في هذا الطلب، إلا أن ذلك مشروط بأن يكون تقديرها سائغاَ.  

وكان الثابت بالأوراق أن المستأجر الأصلى للعين محل النزاع قد توفى بتاريخ 14 أكتوبر 1997، ومن ثم فإن إقامته بالبلاد تكون قد انتهت بوفاته وينتهى – تبعا لذلك – عقد الإيجار بقوة القانون، وإذ طلب المؤجر – الطاعنين – إنهاء هذا العقد، فإن المحكمة لا تملك إلا إجابتهما إليه ولا يستمر لصالح زوجته أو أولاده منها – غير المصريين – لا سيما أن الأوراق قد خلت مما يقطع بتنازل الطاعنان عن طلب إنهاء عقد الايجار صراحة أو ضمناَ، إذ لا يعد مجرد التراخي في رفع دعوى الاخلاء رغم العلم بقيام موجبه أو قبض الأجرة وحده دليلاَ على التنازل الضمني عن طلب إنهاء العقد، طالما لم يتساند الحكم في هذا الاستدلال إلى قرائن أخرى لا تدع مجالاَ للشك في دلالتها على حقيقة المقصود من التنازل عن تلك الرخصة، وإذ خالف الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه هذا النظر، وقضى بامتداد عقد الإيجار لصالح زوجة المستأجر الأصلى وابنها منه – المطعون ضدهما الثانى والرابعة – رغم أنهما لا يحملان الجنسية المصرية، فإنه يكون معيباَ بالخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال مما يوجب نقضه..